近几十年来，商业地产经历了多次低迷期。但这次不一样。
房东们正在同时应对周期性的市场低迷和人们工作、生活和购物方式的长期变化。利率的突然飙升导致房地产价值下跌，而远程工作和电子商务的兴起正在减少对办公和零售空间的需求。
投资者和经济学家表示，上一次这两种力量如此激烈地结合在一起还是在上世纪70年代。当时油价飙升和股市暴跌导致经济衰退，而新技术使工作岗位从大城市转移。这一次，新冠疫情是加速商业地产动荡的主要原因。
美国写字楼空置率在第一季度升至12.9%，达到了一个新的里程碑，超过了2008年金融危机期间的空置率峰值，是数据公司costar group inc.自2000年开始追踪该数据以来的最高职位空缺率，尽管当前的失业率较低。
房价触底反弹的剧情或不会重演 恐祸及整体经济！
目前尚不清楚商业地产的低迷程度会有多严重。一些分析人士表示，与前两次衰退（分别是1990年代初和2008年金融危机之后）相比，它最终可能不会那么严重，尤其是如果美国经济避免了深度衰退并且利率开始迅速下降的话。
然而，写字楼和某些零售业业主主面临的更深层次问题意味着房价不太可能像前几次崩盘后那样反弹至新高。
反过来，这也表明商业地产对国家经济增长的贡献将不如前几次反弹时那么大。低迷的房价可能会损害依赖房产税收入的城市，并对银行资产负债表造成压力，从而导致整个经济中体的贷款减少。
这对银行、养老基金和资产管理公司来说也是个坏消息，它们是商业建筑的最大贷方和所有者，这意味着它们可能在未来几年面临亏损。根据kbw research的数据，商业抵押贷款约占美国银行贷款持有量的38%左右。根据preqin的数据，北美公共养老基金平均平均将约9%的资产投资于房地产。
总部位于纽约的资产管理公司和房地产投资者arena investors的首席执行官dan zwirn说：
“数万亿美元的资产可能突然间就严重缩水。”
新技术改变了人们的生活和工作方式 业主面临的问题很大
在之前的低迷时期，一旦经济出现反弹迹象，基本面趋势通常对业主有利。越来越多的白领工人涌入城市，挤满了写字楼，并确保了商店和餐馆的客流量。与此同时，城市建设的各种繁文缛节和分区限制加大了开发商的建设难度，保护了业主免受竞争。房价从而得以反弹，并在危机结束后创下历史新高。
这主要是因为，房地产市场暴跌几乎与经济衰退同时发生，而美联储为了提振经济降低利率以降低借贷成本。根据msci real assets的数据，从1993年末到2022年年中，美国商业地产价格增长了近四倍，轻松跑赢了通胀。
房地产投资公司fundrise的首席执行官本·米勒（ben miller）表示，如今，新技术以及人们生活和工作方式的变化正在对许多业主施压。多年来，零售业业主一直在努力应对电子商务的兴起，电子商务已经压低了店面的价值，并且仍然对全国的购物中心构成威胁。
瑞银集团表示，今年商店关闭数量大幅增加，该集团本月估计，未来五年美国将关闭约50000家零售店。数十年来为大学宿舍、结婚礼物和新家提供必需品购物的大型零售商bed bath&beyond inc.在经历多年亏损和重整计划失败后于上周日申请破产保护，成为最新一家步履蹒跚的大型连锁零售商。该公司表示，预计最终将关闭旗下360家bed bath & beyond和120家buybuy baby零售店。
写字楼业主也正处于解决过剩问题的初始阶段，他们可能会面临多年的租户需求下降。电子邮件、zoom和dropbox等技术使远程工作变得越来越流行，这意味着办公室比新冠疫情之前要空得多。据costar，每位办工人员的占用空间比2015年低12%，这表明企业租户在续签办公室租约时可能需要更少的空间。zwirn说：
“人们认为这些办公楼是永久性的，并想当然地以为有98%的写字楼会永远被租出去。他们没有为这种长期变化做计划。”
市场低迷碰上长期转变，业主只能眼睁睁看着财富化为乌有？
并非所有的商业地产看起来都处于危险之中。数据中心和仓库受益于电子商务和远程工作的发展。公寓租金远高于新冠疫情前的水平，大多数分析师预计美国的住房短缺将持续存在，这支持了更高的租金。不同地区的商业地产也处境不同。曼哈顿的零售店租金再次上涨，一些主要连锁店在关闭多年后正在扩张。
即使是陷入困境的写字楼市场，也存在一些缓解因素。与2008年相比，业主持有的债务占房产价值的比例大多较低。
尽管如此，大多数分析师预计，随着更多租约到期和公司削减办公空间，写字楼空置率将继续上升。据房地产分析公司green street估计，写字楼价格自2022年初以来下降了25%。自2022年初以来，购物中心的价格下降了19%，自2016年以来下降了44%。
msci real assets首席经济学家吉姆·科斯特洛（jim costello）表示，上一次美国大城市的业主在市场低迷时期面临长期转变的遭遇还要回溯至1960年代和70年代。据称，当时高速公路、传真机和便宜的长途电话的普及让工厂和办公室从大城市搬到更便宜的地方、越来越多的家庭离开市中心前往郊区，以及通胀率和失业率上升造成了房地产市场的损失。
许多城市公寓、办公室和零售店的业主正眼睁睁地看着自己的财富化为乌有。在纽约布朗克斯区，一些房东为了收取保险金甚至放火烧了自己的房子。
这一次，写字楼空置率和利率上升共同打击了业主。以位于佛罗里达州杰克逊维尔郊区的庞大办公大楼deerwood park的meridian项目为例，根据trepp inc. 的数据，该物业的唯一租户德意志银行已于2022年底搬出。
trepp指出，随着美国各地的债务成本飙升和房价暴跌，业主没有获得新的贷款，并在4月1日房产抵押贷款到期时违约。
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